خبير عقاري: السوق العقاري في مصر بعيد عن الفقاعة لهذه الأسباب

شهد السوق العقاري في مصر خلال الفترة القليلة الماضية حالة من الجدل حول ما يسمي بـ الفقاعة العقارية وتباينت أراء الخبراء حول وقوعها من عدمه وتأثير ذلك على القطاع في مصر.

وقال أحمد عبد الله، نائب رئيس مجلس إدارة شركة ريدكون بروبرتيز، إن الفقاعة العقارية، تنتج من التضخم غير المبرر في أسعار العقارات ، والناتج عن زيادة الطلب على العقارات بشكل غير طبيعي مع وجود التمويل العقاري بدون ضمانات فعلية وهو أمر غير حادث بمصر.

اقرأ أيضا: طاهر: أسعار العقارات سترتفع بسبب المدخلات والفقاعة العقارية أكذوبة

واستبعد عبدالله في تصريحات لـ خاص عن مصر، حدوث فقاعة عقارية في مصر، لافتا إلى أن الموضوع اقتصادي بحت ولا يعتمد على آراء فردية، فالقطاع العقاري هو من أكثر الاستثمارات أمانًا حول العالم ومن أفضل الأوعية الادخارية حفظًا للقيمة، والوضع مطمئن تمامًا بالنسبة للسوق المصرية.

أوضح أن المصريين يشترون العقار من مدخراتهم وثرواتهم وليس من القروض، ونسبة التمويل العقاري في مصر أقل من 5% من السوق العقارية المصرية، فضلًا عن أن الطلب على العقار في مصر طلب حقيقي ، ولا يوجد فيه مضاربة.

تابع أن الزيادة السكانية في مصر وصلت الي 1.7 مليون نسمة سنويا ولهذا تحتاج مصر سنويا الي نحو 500 ألف وحدة سكنية من مختلف الفئات، وهو ما لا يحققه المعروض والمنتج سنويا في السوق العقارية المصرية، فطبقا لاحصائيات الجهاز المركزي للتعبئة العامة و الاحصاء نفذت مصر 240 الف وحدة سكنية في عام 2023 علاوة على الحذر الشديد من قبل البنوك المصرية في منح القروض والتمسك بأخذ ضمانات فعلية على المقترضين.

أشار إلي أن انخفاض أسعار الفائدة بشكل عام هو مطلب للمطورين و المستثمرين ليس في مصر فقط بل في العالم أجمع ، فلا يمكن لأي اقتصاد أن ينمو ولا أي سوق أن ينشط في ظل ارتفاع تكلفة التمويل.

وأوضح أن ارتفاع الفوائد والتي تعكس ارتفاع تكلفة التمويل لفترات طويلة تؤدي إلي الركود الاقتصادي وهو ما تتجنبه كافة اقتصاديات العالم.

تابع أن تكلفة التمويل ليست هي المؤثر الرئيسي والوحيد في تكلفة العقارات بل هي أحد المكونات ولا تزيد عن 10 – 15 % من إجمالي التكلفة، في حين أن تكلفة الارض تكون من 30 – 40% من إجمالي تكلفة العقار.

وتابع أن انخفاض الفائدة إلي 16% مثلا ستنخفض معه نسبة تكلفة التمويل من إجمالي تكلفة العقار إلي 6 – 8 % ، وهذا الانخفاض لن يقابله انهيار في الأسعار المؤدية إلي الفقاعة العقارية.

اقرأ أيضا: الفقاعة العقارية في مصر: تحذيرات وتوقعات

وتابع أن الزيادة السنوية الناتجة عن التضخم بالإضافة إلي نسب التحوط التي يضعها المطور تحسبا لأي تقلبات اقتصادية، قد تؤدي إلي أقصي تقديروجود الزيادات السنوية في أسعار العقارات في حدود النسب الطبيعية المتعارف عليها والتي تترواح من 10% إلي 25%.

ولفت إلي أنه مازال الطلب علي العقار بكافة أنواعه في تزايد مستمر، فالزيادة السكانية المطردة والطلب علي العقارات السكنية بكل مستوياتها ستظل لسنوات عديدة أعلي بكثير من المعروض بالسوق.

وتابع أن توافد الشركات العربية والأجنبية علي مصر خاصة شركات Outsourcing ونمو الاقتصاد المصري المتوقع الجاذب للاستثمارت الأجنبية سيرفع الطلب علي العقارات الإدارية، موضحا أن السوق التجارية الضخمة المدعومة بالكتلة السكانية الهائلة لمصر وارتفاع أعداد السائحين سيجعل الطلب علي العقارات التجارية في حالة ارتفاع مستمر.

وأكد علي أن انخفاض قيمة العملة المصرية، سيعزز من قدرة مصر علي التصدير وخاصة تصدير العقار وهو أحد المؤثرات الايجابية علي زيادة الطلب علي العقار.

وتابع أن تفعيل قوانين الصناديق العقارية ستكون اللاعب الرئيسي لجذب الاستثمارت لقطاع العقارات المدرة للربح “العقارات ذات العائد” مثل الوحدات الإدارية و التجارية والوحدات الفندقية المخدومة.

وأضاف أن التأثير الواضح من انخفاض أسعار الفائدة، والتي من شأنها تخفيض تكلفة التمويل هو تنشيط سوق التمويل العقاري للأفراد، وهو ما سيرفع القدرة الشرائية للأفراد ويزيد من الطلب الفعلي علي العقار.