القاهرة – في ظل تصاعد الحديث عن “فقاعة عقارية” محتملة في السوق المصري، تشير بيانات فعلية من مشروعات قائمة إلى أن ما يشهده القطاع ليس فقاعة، بل تحولًا استثماريًا حقيقيًا مدفوعًا بالطلب، وتآكل العملة، وارتفاع تكاليف التطوير، وليس مجرد موجة مضاربة غير مستندة إلى أسس اقتصادية.
وعلى مدار السنوات القليلة الماضية، سجّلت أسعار المتر في عدد من المشروعات قفزات استثنائية، تعكس ديناميكية السوق وتحوّل العقار إلى وعاء لحفظ القيمة، خاصة مع استمرار الضغوط التضخمية.
الشقق الفندقية في “دبل تو تاور”: من 40 ألف إلى 180 ألف جنيه للمتر خلال 3 سنوات
في عام 2022، تم طرح شقة فندقية بمساحة 55 مترًا في مشروع نخيل “دبل تو تاور” بسعر 40 ألف جنيه للمتر.
واليوم، وبعد ثلاث سنوات فقط، قفز السعر إلى 180 ألف جنيه للمتر، بزيادة تتجاوز 350%.
يعكس هذا الارتفاع الطلب المتزايد على الشقق الفندقية داخل المشروعات عالية المستوى مثل “نخيل تاور”، خاصة في ظل توجه شريحة من المستثمرين نحو العقارات ذات العائد المزدوج: الاستخدام الفاخر والعائد الإيجاري المرتفع. كما ساهمت تكاليف البناء المتزايدة والندرة النسبية في هذا النمط العقاري في تسريع وتيرة الصعود السعري
دوبل تو تاور – تصميم
الوحدات الإدارية: قفزات تتجاوز 400% في مشروعات متعددة
شهدت السوق الإدارية زيادات قوية في عدد من المشروعات:
•في مشروع “إنفينيتي”، بدأ سعر المتر الإداري في 2021 عند 37 ألف جنيه، ويُعرض اليوم بسعر 220 ألف جنيه.
•في “إيفولف”، بدأ المتر الإداري في 2021 بـ 25 ألف جنيه، ووصل اليوم إلى 120 ألف جنيه.
•أما مشروع “دومينار 1 – Three Square”، الذي يتم تسليمه حاليًا، فقد طُرح في 2022 بسعر 36 ألف جنيه للمتر الإداري، وتجاوز اليوم 136 ألف جنيه.
تصميم انفنتي تاور
تُظهر هذه الزيادات مدى تحوّل المساحات الإدارية إلى أصل استثماري مستقر، مدعوم بزيادة الطلب من الشركات الناشئة والمؤسسات متعددة الجنسيات، وتقلص المعروض عالي الجودة.
أعمال إنشاء انفنتي تاور
الوحدات التجارية: أعلى نسب النمو بفعل الندرة والعائد الاستثماري
الوحدات التجارية سجلت أعلى معدل زيادة في الأسعار، وهو ما يظهر بوضوح في مشروع “إيفولف”، حيث:
•بدأ سعر المتر التجاري في 2021 عند 107 آلاف جنيه
•ويُعرض اليوم بـ 400 ألف جنيه
ايفولف تاور – تصميم
أي أن السعر تضاعف تقريبًا أربع مرات في أقل من أربع سنوات، ما يعكس ارتفاع العوائد المتوقعة على الإيجار، وندرة المساحات التجارية المؤهلة داخل المجتمعات العمرانية الجديدة.
“بارك لين”: الوحدات الفندقية تواصل الصعود بثبات
في مشروع العتال بارك لين، بدأت أسعار المتر الفندقي في 2021 عند 26 ألف جنيه.
واليوم، وصلت إلى 110 آلاف جنيه، بزيادة تعكس التطور المستمر في الطلب على هذا النمط من السكن، خاصة بين شريحة المستثمرين الباحثين عن دخل إيجاري مستقر مع قيمة رأسمالية متنامية.
العتال بارك لاين
التحليل: هل هذه “فقاعة”؟
مصطلح “الفقاعة العقارية” يُطلق عادة على موجة ارتفاعات غير مبررة في الأسعار تنتهي بانهيار مفاجئ، نتيجة غياب الطلب الحقيقي أو تضخّم مصطنع في قيمة الأصول. لكن في الحالة المصرية:
•لا توجد مؤشرات على تراجع الطلب، بل العكس: هناك توسّع في الشراء بغرض الاستثمار.
•التغيرات السعرية تتماشى مع التضخم الفعلي وتكاليف البناء وسعر العملة.
•نسب الإشغال مرتفعة، ومعدلات التعثر في المشروعات منخفضة للغاية.
•القفزات السعرية ترتبط بمشروعات نوعية ومواقع متميزة، لا تشمل السوق بالكامل.
في ظل تقلبات الاقتصاد الكلي، أثبت السوق العقاري المصري قدرته على الاحتفاظ بقيمته، بل وتحقيق عوائد رأسمالية قوية.
ويرى محللون أن ارتفاع الأسعار في مشروعات محددة لا يُعد فقاعة عقارية، بل هو انعكاس لقوى السوق، ونتيجة مباشرة لتحوّلات الطلب، وهيكل التكاليف، وتغيرات ثقة المستثمرين.
